Fincas urbanas: diferencia entre suelo urbano urbanizable y no urbanizable

Fincas urbanas-diferencia entre suelo urbano urbanizable y no urbanizable

FINCAS URBANAS

Los administradores de fincas en Madrid, en muchas ocasiones, son los encargados de informar a los presidentes de las comunidades de propietarios, y a los propios vecinos, del tipo de suelo en el que está ubicada la finca, u otros terrenos. Es aquí donde nos encontramos términos tan familiares como clasificación y calificación del suelo, suelo urbano, suelo urbanizable y no urbanizable, etc. Vamos a ver todos estos términos para solventar dudas acerca de ellos.

Clasificación y calificación del suelo

La clasificación del suelo se refiere a las distintas clases o tipos de suelo existentes, mientras que la calificación del suelo se refiere al uso de un terreno y sus posibilidades edificatorias.

A efectos urbanísticos, la clasificación del suelo diferencia entre suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable. Las calificaciones del suelo son las características específicas de un terreno en relación a su coeficiente de edificabilidad y a las normas específicas del municipio como pueden ser la alineación, altura máxima del edificio, usos permitidos, etc.

CLASIFICACIÓN DEL SUELO

  1. SUELO URBANO

El suelo urbano debe cumplir tres requisitos básicos:

  • Disposición de servicios y dotaciones básicas: el terreno urbano debe contar con dotaciones como acceso rodado, energía eléctrica y red de abastecimiento y evacuación de aguas.
  • Consolidación edificatoria: el terreno debe encontrarse en un área consolidada de edificaciones en al menos dos terceras partes de su superficie edificable.
  • Conformidad con el planeamiento: esto significa que el suelo se ha urbanizado siguiendo todas las especificaciones establecidas en el planeamiento y en la normativa urbanística del municipio.

TIPOS DE SUELO URBANO

  • Suelo urbano consolidado

Incluye los terrenos considerados como solar, es decir, un terreno apto para edificar y urbanizar de acuerdo con el planeamiento urbanístico. En este aspecto el terreno debe ser limítrofe a una vía pavimentada e iluminada, con alineaciones y rasantes bien señaladas, que permita la edificación inmediata sin cesión de terrenos.

Hay que decir que un terreno puede perder su condición de suelo urbano consolidado si el planeamiento urbanístico del municipio lo somete a algún tipo de actuación de transformación urbanística.

  • Suelo urbano no consolidado

Es un tipo de terreno en zona rural que necesita una obra para urbanizarse y adquirir la condición de solar. Las obras de urbanización pueden ser de reforma del terreno, renovación y mejora urbana, dotaciones públicas o reurbanización. El suelo urbano no consolidado dependerá siempre de la aprobación de un Plan para que sea apto para la construcción

  1. SUELO NO URBANIZABLE

El suelo no urbanizable cuenta con algún tipo de protección específica por parte de la Administración, ya sea por su valor paisajístico, arqueológico, histórico, forestal, agrícola, minero, ganadero o cultural. También puede ocurrir que se trate de un suelo reservado para el desarrollo de infraestructuras o servicios públicos.

Es importante saber que en determinados tipos de suelo no urbanizable se puede construir legalmente. Pueden ser viviendas unifamiliares ligadas a la explotación agrícola o ganadera, parcelas o edificaciones con una utilidad pública o interés social.

  1. SUELO URBANIZABLE

El suelo urbanizable es el que no presenta características de suelo urbano ni de suelo no urbanizable. Estos son los distintos tipos de suelo urbanizable:

  • Suelos en los que está prevista una transformación inmediata
  • Suelos que no están sectorizados
  • Suelos urbanizables especiales que presentan características ambientales peculiares o asentamientos existentes.

Normalmente, para construir en un suelo urbanizable se desarrolla antes un Plan Parcial o un Proyecto de Reparcelación, sobre todo en los suelos urbanizables especiales.

Después de ver la clasificación y la calificación urbanística, podemos entender mucho mejor que el valor de un suelo depende directamente de estos factores.

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